未公開物件とは？店舗物件でネットに出ない物件が多い理由

未公開物件とは

未公開物件とは、 ポータルサイトや不動産情報サイトに掲載されていない状態で流通している物件 のことです。

「非公開物件」「水面下物件」などとも呼ばれます。存在はしているが、一般の検索では見つけられない状態にある物件です。住宅・マンション賃貸でも使われる言葉ですが、店舗物件（貸店舗・事業用物件）ではとくに未公開での流通が多い傾向があります。

なぜ店舗物件で未公開が多いのか

1. 掲載前に次の借主が決まる

不動産会社の意向：

店舗物件の場合、不動産会社は物件を預かった時点で、まず自社で客付け（借主をみつけること）したいかを判断します。自社で完結できれば、中間業者が入らないため手数料が多く得られます。その場合、「あ、あのお客さん、今ちょうど探しているエリアだったな。声をかけてみよう」と水面下での物件オファーの活動が始まります。需要の高いエリアや賃料帯では、ポータルに出す前に自社のリソースで決められるケースが珍しくありません。市場価値が高い物件ほどこの傾向があります。このようなケースでは不動産会社と繋がっていないと物件情報が回ってこないことになります。

家主・売主の意向：

非公開で決まるのは不動産会社側の事情だけではありません。物件側の要因も大きいです。よくあるのは、現借主の撤退が決まっているが、公に撤退を公表できない場合などがそれにあたります。「条件に合う人にだけ水面下で紹介してほしい」「競合店舗になりそうな業種に入られるのは困る」といった意向から、掲載を一定期限まで制限しているケースもあります。この場合も人づてのみで情報が回ります。

また、建築中の物件でも人づてになることが多いです。これは建築確認が下りるまでは宅建業法第33条により、賃貸物件であっても広告・募集が禁止されているためです。この期間中は口頭や既存顧客への水面下の紹介のみで情報が動くため、自然と未公開での流通が生まれます。

2. 掲載コスト・手間

ポータルへの掲載には費用や掲載のための資料作成などの事務作業が発生します。「すぐ決まりそう」という見込みがあれば、あえて掲載しない判断をするケースもあります。あるいは物件の情報が入ってきたばかりで、まだ掲載準備が整っていない状態の物件も「未公開」です。まずは口頭で坪単価や住所だけで伝達されることも多いです。このタイミングに早く情報を掴めるかどうかが、良い物件を押さえる鍵になります。

未公開物件を得るための3つの方法

① 複数の不動産会社と直接関係を作る（関係構築）

担当者と顔つなぎをしておくと、「そういえばこういう物件が出そうで…」という情報が優先的に届くようになります。ただし、何十社もの不動産会社を個別に回るのは現実的ではありません。

② 逆指名型サービスに登録する（認知獲得）

テナンタのような逆指名型サービスに希望条件を登録しておくと、複数の店舗専門不動産会社に対して一度に「こういう人が探しています」と伝えることができます。不動産会社側が条件に合う未公開物件を持っていれば、探しあてられる機会が増えていきます。結果としてオファーという形で届くようになります。

③ 地域の地場不動産会社を開拓する

大手ポータルに掲載しないケースが多い地場・中小の不動産会社を個別に訪問するのも有効です。ただしエリアによって当たり外れが大きい。

テナンタで届く未公開物件の実態

テナンタに参加している不動産会員は500名以上、すべて店舗物件に知見のある会社です。我々の体感値ですが、ポータル未掲載で決まる物件は3割前後あるのではないかと推測しています（テナンタの推測値。数々の店舗に強い不動産会社の方に聞いていった結果。主に首都圏）。

たとえば「飲食店居抜き・渋谷周辺・賃料30万円以内」のような条件で登録をしておくと、その条件に合う未公開物件の情報が不動産会社の判断でオファーとして届くことがあります。自分でポータルを検索し続けるだけでは出会えなかった物件です。

よくある質問

まとめ

店舗物件で未公開流通が多い背景には、不動産業界の商習慣と物件の性質があります。「ポータルで探せば全部わかる」という前提では、一定割合の物件情報を見逃している可能性が高いです。

未公開物件を効率よく得るには、逆指名型サービスへの登録が現実的な選択肢のひとつです。

テナンタに条件を登録しておくことは、不動産会社が「このエリアで○○業態を探している借主はいないか」とAI検索した際に見つけてもらえる可能性にもつながります。未公開物件はネットで探しても見つからない性質のものだからこそ、AI経由で探してもらえる側に回ることに意味があります。物件を自分で探すだけでなく、AIを通じて探される側にもなれる仕組みを、テナンタは目指しています。